Hypotéka na stavbu domu – jak to funguje v roce 2026

Stavební hypotéka vs standardní hypotéka – v čem je rozdíl

Když kupujete hotový dům nebo byt, banka pošle peníze jednorázově na účet prodávajícího. U stavby je to složitější. Banka chrání svou investici tím, že uvolňuje prostředky až po dokončení jednotlivých etap.

Stavební hypotéka má několik specifik:

Čerpání v tranších. Místo jedné platby dostanete peníze třeba ve čtyřech až šesti částech. Každá tranše odpovídá dokončené fázi stavby.

Odložené splácení jistiny. Během výstavby platíte pouze úroky z vyčerpané částky. Teprve po dostavění začínáte splácet celý úvěr.

Vyšší počáteční náklady. Potřebujete vlastní zdroje nejen na pozemek, ale často i na první etapu stavby. Některé banky požadují, abyste z vlastních peněz pokryli základovou desku.

Delší doba do kolaudace. Banky počítají s čerpáním 18–24 měsíců. Pokud nestihnete stavbu dokončit, můžete platit sankční poplatky.

Úrokové sazby stavební hypotéky v roce 2026 začínají na 4,8 % p.a. u nejlepších klientů. Průměrná sazba se pohybuje kolem 5,2–5,5 %. To je srovnatelné se standardní hypotékou – banky neúčtují přirážku za postupné čerpání.

Pokud plánujete stavbu a zajímá vás, kolik budete potřebovat, podívejte se na náš přehled [aktuálních cen domů v roce 2026](/cena-domu-2026/).

Jak probíhá čerpání po etapách

Banky rozdělují stavbu do několika fází. Každá odpovídá konkrétnímu stavu rozestavěnosti. Typicky jde o tři až pět etap, záleží na bance a rozsahu projektu.

Etapa 1: Základy (10–15 % celkové částky)

Zahrnuje zemní práce, základové pasy nebo desku a přípojky inženýrských sítí. Banka vyplatí první tranši po předložení fotodokumentace a případně znaleckého posudku.

Etapa 2: Hrubá stavba (35–45 % celkové částky)

Nosné zdi, stropy, střešní konstrukce. Toto je největší tranše. Banka obvykle posílá svého odhadce na kontrolu.

Etapa 3: Uzavřený dům (20–25 % celkové částky)

Okna, dveře, zateplení fasády. Dům je chráněný před povětrnostními vlivy.

Etapa 4: Dokončení (20–25 % celkové částky)

Vnitřní omítky, podlahy, rozvody elektřiny a vody, koupelny, kuchyň. Poslední tranše přichází po kolaudaci nebo vydání souhlasu s užíváním stavby.

Mezi jednotlivými etapami počítejte s prodlevou 2–4 týdny. Banka potřebuje čas na kontrolu. Proto je důležité mít rezervu na překlenutí období mezi žádostí o tranši a jejím vyplacením.

Celkové náklady stavby si můžete orientačně spočítat v našem [ceníku](/cenik/), kde najdete ceny za jednotlivé typy domů i materiálové varianty.

Dokumenty a LTV – co potřebujete k žádosti

Příprava podkladů zabere většině žadatelů 4–8 týdnů. Banky v roce 2026 požadují následující dokumenty:

LTV u novostavby v roce 2026

LTV (loan-to-value) vyjadřuje poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. U novostaveb se v roce 2026 pohybuje mezi 80–90 % podle banky a bonity klienta.

Příklad výpočtu:

• Budoucí hodnota domu podle odhadu: 7 500 000 Kč
• LTV 85 %: maximální úvěr 6 375 000 Kč
• Vlastní zdroje: minimálně 1 125 000 Kč

Pozor – do vlastních zdrojů musíte často započítat i pozemek. Pokud pozemek kupujete za 1 800 000 Kč a dům bude stát 5 700 000 Kč, celková investice činí 7 500 000 Kč. Při LTV 85 % dostanete 6 375 000 Kč. Zbývajících 1 125 000 Kč plus náklady na projekt a povolení (řádově 150 000–250 000 Kč) hradíte sami.

Některé banky nabízejí LTV 90 % pro žadatele mladší 36 let. Podmínkou bývá příjem nad 60 000 Kč čistého měsíčně a bezproblémová úvěrová historie.

Pro schválení hypotéky potřebujete kvalitní [smlouvu o dílo](/blog/smlouva-o-dilo/) – přečtěte si, na co si dát pozor.

Typické chyby žadatelů o stavební hypotéku

Po letech zkušeností víme, kde klienti nejčastěji chybují. Těmto problémům se můžete snadno vyhnout.

Podhodnocený rozpočet

Stavba téměř vždy stojí víc, než původní odhad. Počítejte s rezervou 10–15 % na nepředvídané výdaje. Banka vám nepůjčí dodatečné peníze, pokud rozpočet praskne.

Špatné načasování žádosti

Ideální čas na podání žádosti je 2–3 měsíce před plánovaným zahájením stavby. Dřív nemáte všechny dokumenty, později riskujete zpoždění startu.

Nezajištěný pozemek

Pokud pozemek ještě nevlastníte, banka nepůjčí na stavbu. Řešením je kombinovaná hypotéka – první část na koupi pozemku, druhá na stavbu. Počítejte ale s vyšším úrokem během období, kdy stojíte jen na pozemku.

Nevhodná smlouva o dílo

Smlouva musí obsahovat pevnou cenu nebo mechanismus její úpravy. Banky odmítají smlouvy s vágními formulacemi typu „cena bude upřesněna". Stejně tak chtějí vidět harmonogram stavby s konkrétními termíny.

Opomenutí vedlejších nákladů

Do rozpočtu zahrňte: přípojky (voda, elektřina, kanalizace, plyn – dohromady 150 000–400 000 Kč), geodetické práce, projekt, poplatky za povolení, pojištění stavby. Tyto položky často tvoří 5–8 % celkových nákladů.

Podcenění doby výstavby

Čerpací lhůta 24 měsíců zní dlouho. V praxi jde čas rychle. Nezapočítané zdržení kvůli počasí, dodavatelům nebo úřadům může znamenat žádost o prodloužení a dodatečné poplatky 0,5–1 % z nesplacené částky.

Nejčastější dotazy

Mohu získat stavební hypotéku bez stavebního povolení?

Ne. Banky vyžadují pravomocné stavební povolení nebo souhlas s ohlášením stavby. Bez tohoto dokumentu nezahájí ani předschvalovací proces. Výjimkou jsou některé produkty na koupi pozemku – tam stačí regulační plán území prokazující možnost výstavby.

Jak dlouho trvá schválení stavební hypotéky?

Počítejte s 4–8 týdny od podání kompletní žádosti. Samotné zpracování v bance trvá 2–3 týdny. Zbytek času zabere odhad nemovitosti a případné doplnění dokumentů. U složitějších případů (více žadatelů, nestandardní příjmy) může proces trvat až 12 týdnů.

Co když stavba bude stát víc, než banka schválila?

Máte několik možností. Dofinancování spotřebitelským úvěrem (dražší, kratší splatnost). Navýšení hypotéky – možné, pokud to dovoluje vaše bonita a LTV. Vlastní zdroje – ideální varianta, proto doporučujeme rezervu 10–15 % nad rámec rozpočtu.

Je lepší stavební hypotéka od banky, kde mám účet?

Nutně ne. Výhodnější sazbu můžete získat jinde. Většina bank dnes akceptuje příjmy potvrzené výpisy z účtu konkurenční banky. Převod účtu jako podmínka hypotéky je stále méně častý. Porovnejte nabídky minimálně tří bank a zaměřte se na RPSN, ne jen na úrokovou sazbu.

Jak vám pomůžeme

Stavba domu je investice na desítky let. Vyřizování hypotéky nechte na nás – koordinujeme projekt tak, aby dokumenty seděly a banka neměla důvod váhat.

Působíme v Praze, Středočeském, Plzeňském a Karlovarském kraji. Každý měsíc zahajujeme 8–12 nových staveb. Víme, co banky požadují, a připravíme podklady na první pokus.

Zavolejte nám na +420 792 578 135 nebo vyplňte [poptávkový formulář](/poptavka/). Domluvíme nezávaznou schůzku, projdeme váš záměr a řekneme vám přesně, s jakými náklady a podmínkami počítat.